Đất nông nghiệp vẫn là một trong những phân khúc nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, nếu không nắm chắc được các quy định về đất nông nghiệp có thể sẽ gặp những rủi ro không đáng có. Hết sức lưu ý 4 quy định dưới đây để tránh khỏi rủi ro khi mua đất nông nghiệp.
4 quy định cần nắm chắc để tránh rủi ro khi mua đất nông nghiệp
Trong những năm gần đây, nhiều người dân đổ xô đi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, hình thức chuyển đất này rất phức tạp và luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
+ Đối tượng được mua đất trồng lúa
Đối với đất trồng lúa cá nhân muốn được nhận chuyển nhượng còn cần phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”.
Như vậy nếu như người mua thuộc đối tượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
4 quy định cần nắm chắc để tránh rủi ro khi mua đất nông nghiệp
+ Điều kiện chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Trước khi mua đất, bạn nên tìm hiểu các thông tin liên quan thửa đất, đặc biệt là đất đó có thuộc diện quy hoạch đất ở không, đất ở được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu muốn xác minh điều này, bạn có thể lên Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất. Tại đây, bạn sẽ biết được kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thửa đất dự định mua có nằm trong kế hoạch thu hoạch đất hay không.
Nếu thửa đất không thuộc diện quy hoạch thì sẽ không chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở và bạn không nên mua thửa đất này. Ngoài ra, những mảnh đất thuộc diện quy hoạch có diện tích rộng lớn, mặc dù có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nhưng sẽ chỉ được chuyển một phần diện tích. Và diện tích đất được chuyển phụ thuộc vào chính quyền nơi có đất, bạn cũng cần cân nhắc khi mua.
+ Chi phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Khi muốn mua đất nông nghiệp rồi chuyển lên đất thổ cư thì cần phải biết số tiền sử dụng đất phải nộp. Đây cũng là một khoản chi phí không nhỏ nên cần tìm hiểu trước khi quyết định mua.
+ Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:
“Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Khi muốn mua đất nông nghiệp rồi chuyển lên đất thổ cư thì cần phải biết số tiền sử dụng đất phải nộp. Đây cũng là một khoản chi phí không nhỏ nên cần tìm hiểu trước khi quyết định mua.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối:
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm:
a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
6. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
7. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền”.